建筑业、房地产开发、不动产租赁预缴增值税信息汇总
导读：2016年关于增值税纳税申报的要求中明确指出纳税人跨县（市）提供建筑服务、房地产开发企业预售自行开发的房地产项目、纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，按规定必须在项目所在地或不动产所在地主管国税机关预缴税款。该项要求与营业税纳税申报要求中对纳税主体和纳税地点保持了一贯性，保证了当地政府的税源不减少。我们根据财税【2016】36号文、国家税务总局2016年16号公告、国家税务总局2016年17号公告、国家税务总局2016年18号公告对预缴增值税进行了信息大汇总。
一、怎样明确预缴地点
企业在预缴前，需明确项目所在地的所属税务机关所对应的具体国税分局或国税所、地税分局或地税所，对于项目所在地跨两个以上地区经营的需提前与国税地税机关对接，明确具体税务征管机关。
二、怎样明确纳税义务发生时间
纳税人应该在收到款项或签订合同书面约定的付款日期较前者为准，如纳税人发生应税行为收到款项或者书面合同明确付款日期的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。未签订书面合同或者书面合同未明确付款日期的，为应税服务完成的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
此时必须注意的是，不论是否收取款项或提供服务，假如纳税人发生应税行为时先开具发票，其纳税义务发生时间为开具发票的当天。
三、怎样进行增值税预缴
1、纳税人跨县（市）提供建筑服务
申报流程：
根据《国家税务总局关于修改〈税务登记管理办法〉的决定》（国家税务总局令第36号）规定，企业实施跨县（市、区）异地建筑服务活动，必须按照规定办理《外管证》。根据税务局的这种税源户籍管理的措施，应当在外出生产经营以前，到主管税务机关开具《外出经营活动税收管理证明》，税务机关按照一地一证的原则，发放《外管证》。纳税人持《外管证》到应税项目发生地报备，报备后税务机关受理纳税人的预缴申请。
一般纳税人跨县（市）提供建筑服务选择简易计税方法计税的，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，均应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额，公式为应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款） /（1+3%）×3%。
一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款，公式为应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款） /（1+11%）×2%。
纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。为防止出现预缴税款大大超过计算的应纳税款，造成企业的额外负担，一般纳税人跨省提供建筑服务，在机构所在地纳税申报时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定阶段内可暂停预缴增值税。
特别必须说明的是《外管证》的有效期限一般为30日，最长不得超过180天。纳税人外出经营活动结束，应当向经营地税务机关填报《外出经营活动情况申报表》，并结清税款、缴销发票。继续外出进行生产经营的，必须重新开具新的《外管证》
申报所需资料：
根据《国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第七条规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：（一）《增值税预缴税款表》；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。
2、房地产开发企业预售自行开发的房地产项目
申报流程：
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。公式为应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
所需资料：
按照《建筑工程施工许可证资质》标明的合同开工日期，或者未取得《建筑工程施工许可证资质》，以建筑工程承包合同标明的开工日期，来选择一般纳税人销售自行开发的房地产老项目的征收方法。
3、纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产
申报流程：
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，能够选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，公式为应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，纳税人应按照3%的预征率计算应纳税额，公式为应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%。
这里必须注意的是：不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关纳税申报。纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。
所需资料：
根据对各地政策解析的汇总，纳税人必须提供以下资料：
1、“房屋所有权证”（不动产权证书） 或者取得（不含自建）该不动产的合同证明。
2、自建不动产的《建筑工程施工许可证资质》或建筑工程承包合同。
3、购入与自建的不动产可提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明资料。
4、租入不动产对外转租，需提供租入该不动产的合同证明。
四、发票怎样开具？
无论跨县（市）提供建筑服务、房地产开发企业预售、出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，纳税人是一般纳税人均应自行开具发票，小规模纳税人能够自行开具发票的也应该自行开具发票。
一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，无论适用一般计税方法还是按照简易计税方法预缴税款的，都必须在机构所在地自行开具发票，并向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
这里必须注意的是，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
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